月のキャッシュフロー１００万なんてタイトルの記事や本を目にしたあなたは、
不動産投資を始めたくて、うずうずしていませんか？そんな不動産投資未経験
のあなたに、そのリアルな現実をお届けします。
都内で区分マンションをローンで買ったAさんの場合
初めて不動産投資に乗り出した地方在住サラリーマンのAさんが、東京で中古ワンルームを購入したと言うストーリーで、シミュレーションしてみましょう。
購入物件 ワンルーム
築年数 ９年
広さ １７平米
最寄駅 徒歩８分
購入価格 １０００万フルローン 諸経費９５万
家賃設定 ８万円
＜家賃収入から以下が引かれます＞
ローン返済25年金利3.9% 5.25万／月
管理費＋修繕積立金12000円／月
固定資産税 ７万円／年
所得税 ２万円／年
社会保険料（社会保険、厚生年金）０
→ サラリーマンなので給与で引かれていて不動産所得は影響なし
これは専業大家にない強みですね！
管理契約費 3000円／月 地方在住だと必要になってきますね。
実利益
年間家賃96万➖（管理費＋修繕積立金14.4万）➖税金9万➖管理契約費3.6万
➖ローン返済63万＝6万／年
本当に怖いのはここから
稼働率100％で計算しましたが、92%で年間キャッシュフロー０円になります。
さらに、築年数が多くなると家賃の下落も起こります。
下落を考慮して稼働率75%で計算すると年間１８万円の赤字です。
ローン払い終えた時 18万✖️25年＝４５０万のマイナスを抱えます。
さらに、入居者退出時のクロス張替え、設備老朽化に伴う出費もマイナスに加算されていきます。
キャピタルゲイン（売却益）で救われるのか？
ローン完済時には築３５年になっています。マイナス額４５０万+投資額９５万＝５４５万以上で売れれば損はしません。
都内を考慮すれば場所によりますが５４５万以上はあるでしょう。売却額ー５４５万が利益になります。物件の下落率が大きいエリアで５４５万以下で売った場合はマイナスになり投資は失敗です。
では売らないでローン完済後も貸した場合はどうでしょう？
家賃７万稼働率８０％で計算すると月3.5万入ってきます。ただマイナスを取り戻すのには１３年かかります。
途中で売却した場合はローン残債と売却金額の相殺で投資の成否がでます。
次に現金買いで収支はどうなるのかを検証してみます。
都内で区分マンションを現金で買ったBさんの場合
初めて不動産投資に乗り出した地方在住サラリーマンのBさんが、東京で中古ワンルームを現金購入したと言うストーリーで、シミュレーションしてみましょう。
購入物件 ワンルーム
築年数 ９年
広さ １７平米
最寄駅 徒歩８分
購入価格 物件価格１０００万＋諸経費９５万 現金購入
家賃設定 ８万円
＜家賃収入から以下が引かれます＞
管理費＋修繕積立金12000円／月
固定資産税 ７万円／年
所得税 ２万円／年
社会保険料（社会保険、厚生年金）０
→ サラリーマンなので給与で引かれていて不動産所得には影響なし
管理契約費 3000円／月 地方在住だと必要。
実利益
稼働率１００％
年間家賃96万➖（管理費＋修繕積立金14.4万）➖税金9万➖管理契約費3.6万
＝６９万／年
家賃下落及び空室率を考慮して稼働率75%で計算
年間家賃72万➖（管理費＋修繕積立金14.4万）➖税金9万➖管理契約費3.6万
＝４５万／年
あと、計算に入れていませんが入居者退出時のクロス張替え、設備老朽化に伴う出費も考慮しなくてはいけません。
儲かったのか？
投資額を回収するのに24.3年かかります。その頃には築３３年になっています。
ここで売り抜けば、売却金額が利益になります。立地条件で左右されますが、最低５００万は確保できるかもしれません。
賃貸を継続した場合、家賃７万稼働率８０％で計算すると月3.5万入ってきます。年間４２万円です。築５０年まで貸せたとして、さらなる家賃下落も考慮にいれればトータル収益６００万くらいでしょうか。
しかし１０００万使って売った場合２４年後、貸し続けた場合４１年後５００～６００万儲かるというのは。。。。
Bさんが投資を始めたのが３５歳として、５９歳～７６歳で利益がでる可能性があるという計算になります。
ローン利用と現金買いの比較
本シュミレーションでは、利益から見ると現金買いの方がいいようです。
ただローンの場合キャッシュフローをプラスで維持できれるような条件にできれば、投資額が諸経費９５万なので、＜９５÷年間キャッシュフロー>年で回収（キャッシュフロー２０万なら５年弱）でき、それ以降は全て利益とすることができます。これこそが融資によるレバレッジ（てこ）効果でしょう。
この場合だと投資効率から見てローンの方が優れています。
ローンの場合の欠点は、空室期間が長くなり返済の滞りによる物件喪失の危険にさらされていることです。現金買いは空室が続いても不履行のリスクはありません。
まとめ
今回は１部屋だけのシュミレーションでした。
この場合に言えることは
想定されるリスクを十分に考慮し、初期設定をうまくすれば投資は成功するが、１部屋ゆえにリスク分散ができないため、投資価値という点ではあまり高くないといえるでしょう。
